判断房地产市场行不行，表面上要看需求，市场行情决定于供求关系。从长期来看，要看有没有产业支撑，房地产能否持续发展光靠自身显然不行，必须有实体经济作为支撑。搞好供给侧结构性改革是优化经济结构，推动经济提质增效，最终拉动房地产发展的主要抓手。
当前，我国部分城市仍然有房价上涨的较大压力，其中主要是一二线城市，以及部分三四线等经济结构合理、发展势头强劲且环境较好的城市。除了这些城市外，多数城市房地产已经逐渐趋于平衡，甚至有的城市已经出现供大于求。总体来看，2019年在实体经济不出现较大滑坡的情况下，楼市仍将高位运行，维持相对基本稳定，整体发展前景仍然可期。
房地产发展空间仍然巨大
如何看待中国楼市的发展前景？首先必须读懂中国经济。经济的核心无非是产品和服务，只有产品和服务增加，并且被需求方所接受，经济才会增长。由于我国跟产品和服务有关的产能出现了结构性过剩，有些属于低效乃至无效的产出。这种情况下，即使印再多钞票，也无济于事。这就是为什么要重视供给侧结构性改革的原因。过去“三去一降一补”取得了明显成效，一些低端过剩产能逐步退出，促进经济转向高质量发展。但去杠杆有些操之过急，融资成本始终居高不下，好在我们开始发力“一降一补”，即降成本，补短板，非常精准。
放眼全球来看，投资对中国经济增长的拉动贡献非常之高，以前更是如此，现在消费开始慢慢顶上来。中国投了大量的项目，包括铁路、公路、机场、房地产项目等等，中国用四十年时间走过了发达国家两三百年的发展历程，投资功不可没。今天整个中国仍像一片繁忙的大工地，一派热火朝天的景象。如果重视环保，这是好事，投资项目多，就业机会就多，收入也会跟着增长。同时，因为中国单位面积投资强度大，基础配套设施不断完善，环境不断变好，所以土地价值不断升值，这也是房价上涨的主要内在因素之一。
根据国家统计局的数据显示，改革开放40年来，我国固定资产投资保持快速增长。1981-2017年，全社会投资累计完成490万亿元，年均增长20.2%。以北京为例，改革开放40年来，全市仅基础设施投资就达到2.5万亿元，年均增长18.4%。这些天量投资都是要收回来的，由于土地价值在不断升值，地价房价合理上涨也是正常的。问题是不能涨得过猛，前些年就是因为地价房价上涨过猛，所以导致房地产存在一定泡沫。从长期来说，我们还会不断地投资，地价房价还会上涨，未来房地产发展空间还很大，但短期内必须严格控制房价上涨，挤出泡沫。
另据国家统计局发布的数据显示，刚过去不久的2018年11月份，我国房地产开发景气指数为101.92，比10月份回落0.03点。尽管有所下滑，但景气指数还是在100基准线以上，说明景气度尚可。与此同时，房地产开发投资、商品房销售面积与销售额均保持增长，不过，有些指标有所下滑。业界预计，2018年全国房产销售额或突破14万亿元，刷新历史纪录。
来自恒大研究院的研究报告也显示，未来房地产市场空间仍然巨大。持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新。三大需求支撑中期市场空间：预计自住需求在2018年达到峰值14.5亿平方米后回落；2019、2020年分别为14亿、13.4亿平方米；2021-2030年年均11.9亿平方米。其中城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的需求，占总需求的42.9%、52.7%和4.4%。如果同时考虑政策刺激因素，2019年楼市仍有望稳定发展，保持惯性高位运行。
政策适度调整“控价保量”
这些年房价之所以上涨较快，除了经济发展，投资拉动外，主要还要归功于快速城市化，得益于人口的自由流动。倘若没有人口的自由流动，中国的城市化不可能完成，也不可能取得今天的经济成就。改革红利、人口红利、土地红利这些因素都推动了房地产快速发展。
但现在人口红利、土地红利在逐步消失，老龄化加重了社会负担，希望不断通过全面深化改革释放政策红利，进一步推动经济持续健康发展。其中，经济运行成本过高的问题、户籍制度的问题、民生短板的问题等都是亟待改革加力的领域。
眼下收入高的群体在城市基本都有房了，但全国还有2亿多流动人口，其中大部分是农民工，没有在城市买房的主要是这部分人。他们是具有农村、城市双重身份的居民，在中小城市虽然没有户籍门槛，但就业收入都是个问题，所以很多涌入了大城市，这些家庭实际属于“两不靠”家庭：一是农村靠不住，要靠到城里打工；二是城里靠不住，想要定居很难。破解流动人口的问题，是实现高质量发展绕不过去的一道坎。
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