《金融时报》记者：现在已经有一些三四线城市出现房地产“松绑”迹象。但是如果不解决地方政府依赖土地财政的问题，是否会重新形成“房价上涨-政府限购-需求不足-鼓励购房”的怪圈？
蔡真：目前来看并不会出现上述现象。主要是因为三四线城市缺乏房价上涨的人口基础和经济基础。总体而言，在城市化未进入第三阶段之前，人口的流动趋势还是从三四线向一二线转移，尤其是那些并不处于核心城市群的三四线城市，更不可能享受到人口外溢效应；经济基础方面，我们监测的三线城市的房价收入比和租金资本化率自2016年底以来经历了长达两年的上涨，目前来看已不再可持续。在经历了上一轮去库存的上涨后，三四线的购房者会发现他们的二套房居住属性和投资属性都不佳，因为从居住属性来看，三四线城市的市中心和郊区的周边配套差异不大，且距离也不远；从投资属性来看，由于人口净流出的特点大部分投资者可能面临的是空置的情景。
《金融时报》记者：有预测称，目前核心城市的房价下跌风险已经得到一定程度释放，存在一定的潜在上涨压力。对此，您是怎么看的？
蔡真：我认为存在短期上涨的压力，但这种压力很快会消失，中长期看也不存在上涨压力。
短期上涨的压力来自两个方面：一是较长时间的“冻结冰封”政策使得市场积蓄了不少看涨的力量；二是美国经济上升周期结束、联储加息停止，这使得新兴市场面临热钱流入压力。这种压力很快会消失的原因是，大家的关注焦点在注册制、在科创板，资本市场是今年投资的主要去向，而不是房地产市场。
中长期不存在上涨压力的理由是，在转型升级未完成前我国经济将在较长一段时间内维持L形走势，经济基本面并不支持房价上涨。大家感觉去年以来一线城市的房价有所下降，但从房价收入比来看，四个一线城市依然在全球前十位。
目前环境下不宜加速推进房地产税
《金融时报》记者：2019年《政府工作报告》中关于房地产税的表述从去年的“稳妥推进”变为“稳步推进”，市场解读称，这意味着房地产税立法工作或已有推进步骤。您认为在房地产税立法上，今年是否会有实质性突破？在刚刚召开的博鳌亚洲论坛上，发生了要不要征收房地产税的讨论。您的观点是什么？
蔡真：我并不将“稳妥”转为“稳步”的表述理解为立法工作又有所推进，我倾向于将“稳步”理解为按步骤、按程序推进，按程序推进要经过向群众公开征求意见的环节，在形成共识后才会形成草案。从社会各界的反映来看，分歧还是较大的。
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