2014年9月到2016年2月，四组政策刺激组合拳开启中国房地产新一轮景气周期。2016年930以来，中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，中央统一指导，地方政府因城施策，房地产调控的力度加码，房价回归理性。
2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳，4季度商品住宅均价微涨0.06%，本轮地产小周期渐近尾声。当前，房地产是否回落到平稳健康发展的轨道上？我们选取19个指标，从“价、量、信用”三个维度进行评估。
参照国际经验，我们认为，房地产市场是否平稳健康发展，主要看：第一，房价是否稳定，用房价涨幅、房价收入比、租金回报率3个指标度量；第二，供求是否平衡，短期用4个层次的库存去化周期度量、长期用套户比度量。第三，居民和企业是否有信用风险，居民层面用住房贷款余额/GDP等6个指标度量，房企层面用真实负债率等5个指标度量。
一、从价上看，房价涨幅趋稳，不存在全局性房价泡沫风险。
全国房价趋稳。2016年“930”后，一二线热点城市房价先行停涨，2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3%下滑至67.1%。
房价收入比处于安全区间。2000年以来，全国商品住宅均价年均增8.6%，城镇居民人均可支配收入年均增10.6%，房价上涨幅度小于收入增长幅度，房价收入比整体呈下行趋势。2018年全国房价收入比7.3,相比2014年上升0.4，但处于历史最低25%分位。
租金回报率回升。2018年样本一、二线城市静态租金回报率分别上升0.1、0.2个百分点。
二、从量上看，库存有效去化，存量住房尚未过剩。
短期指标看，不存在房地产库存风险。全国层面，竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3个月，相比2014-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%；城市层面，一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月，一线城市处于历史最高5%分位，主要源自强调控下销售较弱，但产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控；二线、三四线城市处于历史中值附近，相比2014年峰值下滑19.5%、69.8%，处于较健康水平。
长期指标看，尚无明显住房过剩。根据《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017年城镇住宅套户比1.07，供求基本平衡。但住房质量不高的问题仍很突出，存量住房中商品房占比仅40.7%；1999年以前修建的住房占41.4%；设施不完备住房占比高，如25.8%的住房无独立抽水马桶，7.6%的住房无独立厨房。
三、从信用维度看，居民、企业加杠杆放缓，信用风险可控。
居民层面，2017年居民住房贷款余额/GDP上升3.7个百分点，增速放缓2.6个百分点；居民住房贷款发放额/住房成交金额回落4.2个百分点。
我国居民债务风险相比国际均值不高。2017年，住房贷款余额/GDP为33.7%，低于发达国家50.9%的均值；住房贷款余额/可支配收入为51.4%，低于发达国家68.0%的均值。我国居民住房杠杆安全边际尚充足，商业个贷不良率维持在0.4%以内。
康达信惠州ISO9001认证咨询公司以“致力于康达信卓越管理”，了解详情更多ISO认证咨询业务：ISO9001认证咨询、ISO14001认证咨询、ISO45001认证咨询、IATF16949认证咨询、BSCI验厂、CE标志、内审员资格证等服务都可以联系我们！致电客服专线：18923324126
