在房地产市场下行，销售冷清的时候，渠道往往成为开发商提振销售业绩的“良药”，开发商引入渠道拓客，渠道依靠开发商给予的回扣盈利，本来是相辅相成的合作方，但随着开发商对渠道的依赖，渠道也渐有寡头垄断的趋势，高额的渠道费成为开发商抹不去的伤痛，渠道这味良药也变成了上瘾而戒不掉的“毒药”。
渠道从“良药”到“毒药”？
一般来讲，房地产商品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销渠道。比较熟知的理论是来自于市场营销著名的“4P理论”，即市场营销组合是由产品、价格、渠道、推广组成，渠道是营销的一部分。
我国新房市场主要有两种营销渠道，一为自产自销，营销主体是开发商；二是委托代理，营销主体是从事楼盘销售的营销代理机构。后者也被称为渠道营销，给予委托代理机构的佣金，即是渠道费。
自产自销的直销模式优点是开发商自控自营，掌握一手客源消息，进而掌控利润空间和价格幅度，但是劣势是直销需要更多的人力和物力成本；而引入渠道销售的优点是精准营销，而弊端就是依赖渠道获取客源，并且渠道费侵蚀利润空间。
事实上，从自销到渠道，开发商在不同阶段经历了不同的探索。在21世纪初，报纸、广播以及火爆一时的房展会就成了开发商卖房重要的渠道；2011年，房地产市场下行，在房地产调整政策的重压之下，传统的广告已经无法带来成交，电商模式出现并且流行全国，电商利用线上渠道获取客源，先从购房人手里收取意向金，再从开发商手里要折扣，以促销优惠的名义，撮合购房人与开发商达成交易。
电商模式持续了约五年之久后，2014年-2015年，在新的房地产调控周期中，房地产再次面临着销售困局，此时，北京万科与链家率先达成协议，欲借助链家二手房市场背后的大数据平台来挖掘客户，也正是这次合作，使得新房销售的获客来源大大转向二手房，形成了一二手房联动销售的模式。
由于开发商越来越依靠链家、中原等为首的二手房中介来提振销售，中介门店的渠道费也越来越高，部分城市的渠道佣金远不止4%，多则5%-8%，甚至有个案高达15%，成为开发商不能承受之重。
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